Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

От состояния фасада зависит прочность, энергоэффективность и долговечность здания, поэтому важно регулярно проводить осмотры и своевременный ремонт. Рекомендуется ежегодно в весенне-летний период осуществлять визуальный осмотр фасада, чтобы выявить дефекты на ранней стадии. При появлении трещин, отслоения облицовки, нарушения гидроизоляции необходимо оперативно устранять проблему, не дожидаясь капитального ремонта.

Признаки необходимости капитального ремонта фасада

Капитальный ремонт необходим, когда требуется комплексное восстановление и усиление всех конструктивных элементов. Основные признаки, указывающие на необходимость капремонта:

1. Нарушение герметичности наружных стен из-за разрушения или деформации панелей, трещин, выпадения швов. Это приводит к протечкам и промерзанию стен.
2. Повреждение несущих конструкций (трещины, разрушение кирпичной кладки и т.д.).
3. Отслоение или разрушение наружного слоя штукатурки, облицовки фасада на площади более 35%.
4. Повреждение утеплителя, нарушение теплоизоляции наружных стен.
5. Деформация архитектурных и декоративных элементов.
6. Нарушение работы водосточной системы, протечки из-за повреждения желобов, воронок, труб.

При появлении подобных признаков рекомендуется привлечь квалифицированных экспертов для осмотра и диагностики фасада.

Заказать экспертизу

Оценка технического состояния

Чтобы определить необходимость и объем работ по капитальному ремонту фасада, проводится комплексная оценка его технического состояния. Эту процедуру выполняет специальная комиссия, в которую входят представители управляющей организации, органов власти и независимые эксперты.

Оценка включает:

• Визуальный осмотр конструкций фасада, выявление видимых дефектов и повреждений.
• Инструментальное обследование с помощью приборов (толщиномеров, влагомеров и т.д.) для уточнения характера дефектов.
• Определение процента физического износа конструкций на основе полученных данных.
• Выявление причин появления дефектов (конструктивные недостатки, нарушение эксплуатации, внешние воздействия).
• Составление ведомости дефектов с указанием объемов и методов работ для каждого вида.
• Расчет стоимости капитального ремонта на основании ведомости.

По результатам обследования составляется техническое заключение, которое является основанием для планирования и проведения капремонта фасада. Такой подход позволяет обоснованно определить необходимость и состав работ.

Разница между капитальным и текущим ремонтом фасада

Таким образом, капремонт носит комплексный характер и направлен на полное восстановление фасада. Текущий ремонт - локальные работы для поддержания эксплуатационного состояния.

Капитальный ремонт фасада подразумевает полное восстановление всех конструктивных элементов - стен, цоколя, крылец, козырьков, архитектурных деталей. Могут выполняться работы:

• Демонтаж старых покрытий и облицовки.
• Ремонт и усиление несущих стен и фундамента.
• Установка новой теплоизоляции и гидроизоляции.
• Монтаж нового покрытия и облицовки.

Текущий ремонт затрагивает локальные участки повреждений, не распространяется на все конструкции. В него входят:

• Частичная окраска и штукатурка отдельных мест.
• Заделка трещин, восстановление кирпичной кладки.
• Частичная замена водосточных труб.
• Восстановление отдельных архитектурных элементов.

Стоимость и срок службы

Стоимость капремонта фасада выше в 3-10 раз из-за большого объема работ, стоимости материалов, подготовки проекта. Текущий ремонт обходится дешевле, так как это локальные работы без сложного проектирования. Таким образом, капремонт фасада многоквартирного дома требует больших затрат, но обеспечивает увеличение срока службы здания.

После капремонта срок службы восстановленного фасада составляет не менее 25-30 лет при условии правильной дальнейшей эксплуатации. Текущий ремонт позволяет продлить эксплуатацию на 5-7 лет. Затем может потребоваться очередной текущий ремонт.

Мы готовы предоставить более детальный расчет после осмотра вашего дома. Будем рады ответить на все вопросы!

Задать вопрос специалисту

Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД

Капитальный ремонт включает комплекс строительно-монтажных работ по восстановлению и усилению всех элементов фасада. Рассмотрим подробнее стандартный перечень работ.

Демонтажные работы

На первом этапе выполняется демонтаж конструкций, подлежащих замене:

• Удаление старой облицовочной плитки, штукатурки, архитектурных деталей. Используются специальные молотки, отбойные механизмы.
• Демонтаж старой системы водоотведения.
• Разборка козырьков, крылец, балконных плит. Применяются ножовочные станки, отбойные молотки.
• Демонтаж оконных блоков, витражей, входных дверей. Используются ножницы по металлу, перфораторы.

Образовавшийся мусор и конструкции своевременно вывозятся во избежание скопления.

Ремонт несущих конструкций

Для восстановления прочности фасада выполняются работы:

• Расшивка трещин, заделка выбоин в кладке спецрастворами.
• Укрепление кирпичной кладки высокопрочной арматурой.
• Ремонт или усиление монолитного пояса.
• Восстановление простенков, откосов инъектированием раствора.
• Анкеровка отдельных кирпичей и плит для предотвращения выпадения.

Данные работы усиливают каркас здания и обеспечивают его долговечность.

Утепление и гидроизоляция

Для защиты от холода и влаги выполняют:

• Нанесение состава по типу "водоотталкивающей пропитки" для защиты от влаги.
• Установка утеплителя (минвата, пенополистирол) с приклеиванием.
• Нанесение штукатурки или декоративной облицовки поверх утеплителя.
• Герметизация стыков плит, швов, мест примыканий.

Гидроизоляция исключает протечки, а утепление - промерзание и появление плесени на стенах.

Финишная облицовка

В зависимости от выбранного фасада отделка может включать в себя:

• Оштукатуривание и затирку поверхности. Используются полимерцементные, акриловые штукатурки.
• Окраска в выбранный цвет. Применяются фасадные краски на акриловой или силиконовой основе.
• Облицовка керамикой или клинкерной плиткой (монтаж на клей).
• Облицовка вентфасада керамогранитом, клинкером, металлокассетами и др. (монтаж на подсистему).
• Установка декоративных элементов - рустов, пилястр, карнизов.

Качественное многослойное покрытие защищает фасад от атмосферных воздействий.

Ремонт водосточной системы

Восстановление системы отвода воды включает:

• Установку новых водосточных желобов, труб, воронок с антикоррозийным покрытием.
• Герметизацию стыков желобов, соединений труб.
• Устройство дренажной системы для отвода воды от фундамента.
• Установку разжелобков над окнами и козырьками.

Это предотвращает затопления фундамента и стен дождевыми водами.

Ремонт окон и дверей

Обновление оконных и дверных блоков включает:

• Демонтаж старых окон, балконных дверей, входных дверей.
• Установку энергоэффективных окон на металлопластиковом или алюминиевом профиле.
• Установку металлических, ПВХ или алюминиевых дверей с полимерным покрытием и утеплителем.
• В некоторых случаях полная замени входных групп

Современные оконно-дверные системы улучшают энергоэффективность дома и обеспечивают комфортные условия.

Благоустройство территории

В комплекс работ также входит:

• Ремонт отмостки, тротуаров с заменой плитки.
• Обустройство газонов, клумб, посадка растений.
• Установка малых архитектурных форм (лавочек, урн, фонарей).
• Оборудование детских и спортивных площадок.

Благоустроенная территория дополняет обновленный экстерьер и создает привлекательный внешний вид.

Таков стандартный перечень работ по капремонту фасада. В каждом конкретном случае он может корректироваться с учетом состояния объекта и пожеланий жильцов. Главное, чтобы все работы проводились качественно и обеспечивали длительную эксплуатацию дома.

Организация и финансирование капитального ремонта фасада

Организация и финансирование капремонта фасада многоквартирного дома - важный этап, требующий участия собственников квартир. Рассмотрим основные моменты.

Инициаторы капремонта

О необходимости проведения ремонта могут заявить управляющая организация по результатам осмотров технического состояния дома, региональный оператор, если дом включен в региональную программу капремонта, а также собственники помещений на основании решения общего собрания, если капремонт требуется ранее установленного срока. Кроме того, органы местного самоуправления могут инициировать капремонт фасада при выявлении нарушений, угрожающих безопасности жителей.

Порядок принятия решения

Решение о проведении капремонта фасада принимается на общем собрании собственников помещений в МКД. Для принятия решения необходимо набрать кворум (более 50% голосов от общего числа собственников) и получить согласие более 2/3 проголосовавших собственников, а также оформить протокол общего собрания по установленной форме.

Выбор подрядной организации

Подрядную организацию для выполнения работ может выбрать:

• Региональный оператор - путем проведения открытого конкурса, если фонд капремонта формируется на счете регоператора.
• Управляющая организация - на основании договора с собственниками, если капремонт финансируется из других источников.
• Собственники помещений - путем голосования на общем собрании, если фонд капремонта формируется на специальном счете.

Подрядчик должен иметь опыт, репутацию, лицензии на осуществление данного вида работ.

Источники финансирования

1. Фонд капитального ремонта, сформированный на счете регионального оператора или специальном счете МКД.

2. Средств дополнительных взносов собственников помещений.

Капитальный ремонт фасада МКД может финансироваться также за счет кредитных средств с последующим погашением кредита из взносов на капремонт, бюджетных средств в рамках программ софинансирования капремонта, а также посредством смешанного финансирования из нескольких источников. Выбор источника финансирования определяется на общем собрании собственников с учетом накопленных средств и целесообразности.

Типы фасадов многоквартирных домов и особенности их ремонта

Оштукатуренный фасад

Оштукатуренный фасад имеет несущую часть из кирпичной кладки, монолитного бетона или других материалов. Снаружи он покрыт многослойной цементно-песчаной, известково-песчаной или полимерцементной штукатуркой толщиной до 30 мм. Часто выполняется декоративная отделка “под шубу”, окраска фасадной краской или нанесение текстурного слоя.

При капитальном ремонте оштукатуренного фасада основная задача - полное восстановление штукатурного слоя с отсечкой отслоившихся и осыпавшихся участков. Проводится тщательное выравнивание и затирка поверхности, грунтование, нанесение армирующей сетки или стеклохолста, на которую укладываются новые слои штукатурки. Обязательно устраняются имеющиеся трещины с помощью специальных материалов.

Кирпичный фасад

Фасад из керамического кирпича ценится за высокие декоративные и эксплуатационные качества. Со временем в кирпичной кладке могут появиться волосяные трещины, происходит ослабление связи отдельных кирпичей с кладкой.

При капитальном ремонте кирпичного здания выполняется его усиление и стабилизация с помощью армирования кладки металлическими связями, стяжки трещин высокопрочными составами, инъектирования кладочных швов спецраствором. В случае значительных разрушений проводится частичная разборка кладки и перекладка отдельных участков.

Панельный фасад

Панельные фасады из сборных железобетонных панелей широко применялись при строительстве массового жилья. Со временем из-за перепадов температуры и влажности может нарушаться герметичность стыков между панелями.

При капитальном ремонте панельного фасада особое внимание уделяется восстановлению гидроизоляции межпанельных швов с помощью эластичных герметиков, шпаклевки. Также ремонтируются сколы, трещины, отслоения наружного декоративного слоя панелей.

Мокрый фасад

Конструкция мокрого фасада состоит из утеплителя на основе минераловатных плит и наружного армированного штукатурного слоя толщиной до 30 мм.

При капитальном ремонте обращают внимание на состояние штукатурного слоя, его сцепление с основанием, качество гидроизоляции в местах сопряжения с плитами перекрытий, оконными блоками. При необходимости полностью восстанавливают защитно-декоративный штукатурный слой.

Вентилируемый фасад

Современный вентилируемый фасад монтируется на металлическом каркасе поверх существующих стен здания. В качестве облицовки используют композитные панели, керамогранит, фиброцементные листы и прочие отделочные материалы.

При капитальном ремонте вентфасада заменяются только локальные поврежденные участки облицовки, не затрагивая основную стену. Проверяется надежность крепления панелей, состояние утеплителя, ветрозащитной мембраны.

Фасад с облицовкой из кирпича

Такая отделка выполняется на бетонном, кирпичном или блоковом каркасе с применением клинкерного, керамического кирпича. Облицовочный кирпич крепится на специальных анкерах, обеспечивающих надежную фиксацию.

При капитальном ремонте дома с облицовкой кирпичом заменяются отдельные поврежденные кирпичи. Проверяется надежность анкеров крепления, при необходимости выполняется дополнительное армирование.

Популярные технологии ремонта

Наиболее распространенными типами фасадов, нуждающимися в капитальном ремонте, традиционно являются оштукатуренные, кирпичные и панельные.

Во-первых, это связано с тем, что подобные конструктивные решения активно применялись при массовом жилищном строительстве на протяжении многих десятилетий прошлого века.

Во-вторых, такие фасады довольно уязвимы к воздействию неблагоприятных погодных факторов. Со временем в них происходит неизбежное разрушение штукатурного слоя, ослабление кирпичной кладки и нарушение герметичности стыков панелей.

В итоге для восстановления эксплуатационных характеристик и продления срока службы этих конструкций требуется проведение масштабного капитального ремонта.

В то же время современные технологии мокрого и вентилируемого фасада используются сравнительно недавно – 15-20 лет. Такие конструкции еще не успели износиться настолько, чтобы потребовался капитальный ремонт. К тому же эти технологии изначально рассчитаны на длительный срок службы за счет высокого качества материалов и правильного монтажа.

Поэтому при реконструкции и реставрации традиционных для советской застройки оштукатуренных, кирпичных и панельных домостроений часто применяют именно мокрый или вентилируемый фасад. Это позволяет значительно увеличить срок службы отремонтированного сооружения.

Нормативные требования к ремонту фасадов

Основным документом, регулирующим требования к ремонту фасадов в России, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).

Согласно этому документу, организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны обеспечивать надлежащее техническое состояние фасадов зданий (п. 4.2.1.1).

Для этого должны проводиться: 

• систематический весенний и осенний осмотры фасада;
• выявление нарушений и их устранение;
• выявление отклонений от проектных условий эксплуатации и устранение причин их вызывающих;
• контроль состояния инженерных коммуникаций, проходящих через наружную отделку зданий.

Ремонт фасадов жилых МКД должен осуществляться со специально установленных лесов или передвижных люлек с соблюдением правил техники безопасности (п. 4.2.1.2).

Также этот документ регламентирует перечень работ по текущему ремонту фасадов - окраска, замена облицовочных плиток, ремонт водосточных труб, козырьков, крылец и др.

Капитальный ремонт фасада регулируется региональными программами и должен включать комплекс работ по восстановлению всех элементов фасада согласно техническому заключению.

Компания "Бастион" приглашает вас воспользоваться нашими услугами по капитальному ремонту фасада вашего многоквартирного дома.

Мы предлагаем:

• Полное техническое обследование фасада
• Разработку проектно-сметной документации
• Выполнение всех видов работ по капремонту фасада любой конструкции
• Использование материалов высокого качества
• Соблюдение норм и правил строительства
• Предоставление гарантии на выполненные работы

Обращайтесь в "Бастион" за надежным комплексным решением! Наши специалисты готовы проконсультировать вас и предоставить расчет стоимости работ в самые короткие сроки.

Получить консультацию